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채권채무공증 상가권리금 공증으로 쉽게 해결하자
2018-01-05 15:15:28
황 동 주 <lawwoojin@korea.com> 조회수 299
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상가건물이라 함은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 사업자등록은 신규로 사업을 개시하는 경우에 하는 것이므로 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물이어야 하고, 비사업용 내지 비영업용 건물이어서는 안 된다.

 

이 상가건물에 대하여 이제는 임차인이 권리금을 새로운 임차인에게 요구하는 것이 합법화 되었는데, 솔직히 국가 경제가 어려운 상태에서 새로운 사업을 하기 위하여 기존의 임차인이 있는 사업장을 임차하여 계약하려면 임차보증금, 새로운 비품 구입, 인테리어비용, 간판비용, 1년간의 운영비 외에 상가권리금 등을 지급하기 위해 당장 필요한 자금을 마련하기 쉽지 않다.

 

물론 자본력이 많은 새로운 임차인을 구하면 되겠지만, 요새는 생계형 사업자가 많이 늘어서 임차건물을 재갱신하지 않고 다른 임차인에게 내주거나 5년간의 갱신기간을 끝내는 시점에서 "3개월이내에 새로운 임차인을 찾기"가 쉽지 않은 것이 현실이다.

 

상가건물 임대차보호법 상에 권리금을 회수하기 위해서는 " 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 " 임대인이 권리금을 회수하기 위해 임차인이 노력하는 것을 방해하지 못하도록 되어 있어 임대차계약이 종료가 되버리면 권리금이 훅~ 날아가게 된다.

 

상가권리금에 대한 정의에 대한 법조항은 아래와 같다.

 

이 법조항으로 2015년 5월 개정이 되어 웬만한 임차인은 알고 있는 상황인데, 문제는 짧은 기간에 원하는 임차인을 상가권리금까지 선뜻 현금으로 내줄 수 있는 새로운 임차인을 쉽게 찾을 수 있느냐는 문제이다.

 

대부분 요새 새로이 사업을 하려는 분들이 직장을 잃고 먹고 살기 위한 방침으로 장사를 시작하려는 분이거나, 새로운 직장을 얻지 못한 새내기 사회초보들이거나, 맞벌이를 위해 사업장을 새로 개설하는 분들이 많아서 새로운 임차인이 현금을 충분히 확보한 상태로 있는 분들이 많지 않다는 점이다.

 

그래서 법으로 보장된 상가권리금이라 하더라도 당장 3개월 이내에 사업장을 인수할 분을 찾지 못한다면 그림의 떡에 불과하기에 이런 상황에서 어떻게 하면 보다 쉽게 임차인을 구할 수 있는 방법이 있는지 생각해 보았다.

 

일단 상가권리금에 대하여 새로운 임차인에게 부담을 줄여서 진행한다면 보다 짧은 기간이더라도 쉽게 찾을 수 있을 것같다. 상가권리금에 대하여 1년, 2년, 3년 등의 기간안에 매월 수입을 내는 돈에서 매달 분할변제식으로 할부를 하여 받는 방법이다.

 

공증에는 약정서나 합의서, 변제각서 등의 문서로 강제집행력이 없는 서류로 인증 받는 것도 있으나 일정금액에 대하여 판결문과 같은 강제집행력이 부여 되는 공정증서가 있기 때문에 상가권리금을 분할상환하는 조건으로 공증을 하면서 사업장을 양도하는 방법을 취하는 것이다.

 

사업장 양도로 인한 상가권리금에 대하여 채무변제계약 공정증서로 작성을 하여, 매달 말일 금 얼마씩 지급하고, 이자도 연 25%이내에서 합의하여 기재하고, 지연손해금도 연25% 이내로 합의하여 기재, 채무자(새로운 임차인)가 자산이 부족하거나 하면 연대보증인을 세워 공정증서를 작성하면 위의 내용 중 일부라도 이행이 되지 않을 경우 민사소송을 진행하지 않고 공정증서 자체로 판결문과 같은 효력이 발생되어 새로운 임차인의 재산에 집행을 할 수 있으므로 당장 새로운 임차인을 찾기 위해서는 사용해 볼만한 절차로 생각된다.

 

즉 법적으로 인정된 상가권리금이라도 임차인이 노력하여 3개월 이내에 새로운 임차인을 찾지 못하여 계약을 못할 경우 상가권리금이 그림의 떡이 되어 그냥 손가락사이로 흘러 내려 사라진다는 것을 깊이 생각해 본다면 이런 제도를 유용하게 선택하는 것이 현명하다는 것을 조심히 제시해 본다.

 

공증은 단지 두분이 문서작성 할 필요도 없이 신분증과 도장만 지참하고 공증사무소를 방문하여 채무변제계약 공정증서를 작성하여 달라고 하면 된다.

 





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