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기타서류공증 임차건물인도반환계약 공정증서 작성시 상가임차인의 계약갱신요구권 주장 불가능하다
2017-06-16 14:02:49
황 동 주 <lawwoojin@korea.com> 조회수 303
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건물임대차계약 공정증서, 임차건물인도반환계약 공정증서로 공증을 하면 임차건물에 대한 명도집행력이 부여되어 따로 명도소송을 진행하지 않아도 임차인이 점유한 주택이나 상가에 대하여 명도집행문을 공증사무소에서 받아 바로 명도집행이 가능하다.

 

여기서 이 서류로 공정증서가 작성되었을 경우 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권리가 주장되는지에 대하여 살펴본다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에는 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 규정되어 있다.

 

그리고 공증인법 제56조의3에 의하면 인도 등 집행증서는 원칙적으로 시간상, 내용상 제약 없이 작성할 수 있으며, 다만 건물임차인보호와 관련하여 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 첫째, 임대차 관계 종료을 원인으로, 둘째 임차건물을 인도 또는 반환하기전 6개월 이내에 작성되어야 하고, 셋째 임대인의 임차인에 대한 금원지급의무에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되는 경우에만 작성될 수 있다고 해석되고 있다.

 

 위 공증인법에 근거하여 임차건물 인도(반환) 계약 공정증서의 내용에 임차인은 @년 @월 @일까지 별지 위 건물을 임대인에게 인도(반환)한다. 임대인은 @년 @월 @일까지 임대보증금 $원을 임차인에게 반환하기로 한다라고 기재하여 공정증서가 작성된다.

 

 그러므로 임차인과 임대인이 임대차계약을 더이상 연장하지 않고 임차건물을 언제까지 반환하기로 서로간에 약정 하였으므로 이 약정상에 상가의 임차인이 계약갱신을 요구하는 권리를 포기하고 반환하는데 동의를 하여 문서작성을 하였다는 취지가 포함되는 것으로 해석된다.

 

왜냐하면 임차인이 임대인에게 상가건물 임대차보호법에서 인정한 계약갱신 요구을 할 수 있는 권리가 주어졌으므로 이 권리를 주장한다면 임차건물을 반환하는데 동의하여 공정증서를 작성할 이유가 없기 때문이다.

 

즉 임차인에게 주어진 계약갱신요구권이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 주장이 가능하고, 임차건물인도반환계약 공정증서의 작성 가능 시점이 임차건물을 인도 또는 반환하기 6개월 전에만 작성이 가능하므로, 임차건물인도반환계약 공정증서의 작성을 한다는 취지가 임차인이 계약갱신요구를 하지 않고 언제까지 임차건물을 비워주기로 약속한다는 것과 일맥상통하기 때문이다.

 

그렇다면 위 공정증서가 작성된다는 의미는 임차인의 계약갱신요구도 주장을 하지 않겠다는 의미가 포함되어 있기에 추후 임대인에게 이끌려 공정증서를 작성한 후에 계약기간이 만료되기 1개월 전에 계속하여 임대차관계를 유지하겠다는 주장을 하여도 벌써 명도날자에 대한 합의가 있어 명도집행문을 임대인이 부여 받아 임차건물에 대하여 집행관에 의하여 명도를 당하여도 이의제기를 할 수 있는 여지가 없음을 분명히 파악하고 이 공정증서를 작성하여야 할 것이다.

 

" 임차건물인도반환계약 공정증서로 공증을 하고 난 후 상가임차인은 계약갱신요구를 주장할 수 없다"는 의미도 함축되어 있음을 직시하시기 바란다.

 

 

 


 




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