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기타서류공증 임대차보호법 상의 계약의 갱신
2018-12-07 13:43:31
황 동 주 <lawwoojin@korea.com> 조회수 41
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임대차보호법 상의 계약의 갱신

 

주택임대차보호법

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21.]

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

주택의 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신거절이나 계약변경통지를 하지 않았을 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보게 된다.

 

그러므로 만약 임대인이나 임차인이 임대차계약이 종료되어 더 이상 재계약을 하지 않을 경우에는 임대인은 6개월에서 1개월 전에 임차인은 1개월 전까지 꼭 계약 갱신거절의 통지를 내용증명우편으로 보내는 것이 좋다.

 

만약 내용증명우편으로 보내지 않고 구두로 진행할 경우나 다른 방법에 의한 통지를 할 경우 상대방이 추후 법적으로 묵시적 갱신을 주장할 경우 통지사실을 입증하여야 되기 때문이다.

 

법으로 정해진 기간을 하루라도 지나서 통지가 진행될 경우 법적으로 인정되지 않고 묵시적 갱신으로 보게 되므로 각별한 주의를 요하는 사항이다.

 

만약 보증금의 증액이나 월임차료를 올려 재계약을 하려고 한다면 꼭 이 기간을 엄수해야 상대방에게 주장을 할 수 있다는 것이다.

 

재계약기간에 임박하여 임대인이 재계약거절이나 임료를 올릴 것을 주장하였는데 임차인이 이를 거부한다면 임대인은 임차인을 내보낼 수 없고 임차인은 이전 계약내용대로 2년의 기간 동안 임차가 가능하다.

 

그리고 묵시적 갱신이 되었을 경우 임대인은 계약해지를 주장할 수 없고 임차인만 언제든지 계약해지 주장이 가능하게 된다.

 

묵시적 갱신으로 진행되었을 경우 임차인이 묵시적 갱신으로 연장된 후 2개월을 거주하다가 임대차 해지통지를 하였다면 임대인에게 해지통지가 도달한 후 3개월 이후에 임대인은 보증금을 내줘야 된다.

 

즉 임대차계약이 만료되어 자동 갱신되었을 경우 임대인은 2년의 기간주장을 전혀 할 수 없고 계약을 해지할 수도 없으며, 임차인은 언제든지 해지통지를 하고 3개월 후에 보증금을 법적으로 청구할 수 있으며 새로운 임차인의 중개비용과도 무관하게 된다.

 

그러므로 임대인 입장에서는 묵시적갱신 상태가 발생되면 불확정한 임대차기간에 의한 불이익을 받을 소지가 있으므로 만약 2년간의 재연장을 유지하고자 한다면 임대차기간 만료 1개월 전까지는 임차인에게 재계약 의사를 묻는 통지를 하고 재계약서를 작성하여야 된다.

 

상가건물 임대차보호법

 

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30.]

 

제10조의2(계약갱신의 특례)

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

[본조신설 2013.8.13.]

 

상가건물은 묵시적갱신이 되었을 경우 주택은 2년의 임대차기간으로 보나 상가는 1년의 존속기간을 주장할 수 있으며, 이 또한 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다.

 

그러므로 임대인이 확실한 임대차기간의 재연장을 원한다면 임차인에게 계약만료 1개월전까지 임차인의 연장의사를 묻고 재계약서를 작성하여야 된다.

 

임차인의 입장에서 예전에는 5년의 계약갱신요구권이 이제는 10년으로 변경되었으므로 법적인 해지사유가 해당되지 않는 한 임차인의 재연장의사가 존재하는 한 10년 동안은 안심하고 사업을 유지할 수 있다.

 

주택에서는 차임을 2회 지체한 경우 해지사유가 되나 상가건물은 3기의 차임연체가 임대인의 해지조건임을 재차 강조한다.

 

임차인이 주의할 사항은 임대인의 동의 없이 임차건물의 일부를 전대할 경우 바로 해지사유가 되며, 묵시적 갱신의 경우에 이전 임대차계약을 2년이나 3년으로 약정하였더라도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다라고 하였지만 단서조항인 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다는 법규정에 의하여 1년으로 재연장 된다는 것이다.

 

 





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