상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이다.

 

임차인이 상가를 임차하여 사업자등록을 하고 임차하고 있던 중 임대차계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 아무런 통보를 하지 않고 있다가 1개월이 지나서 월세를 20만원 올려달라고 하거나 계약이 만료되었으니 건물을 비워달라고 요구할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까?

 

상가건물 임대차보호법은 임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조견변경의 통지를 할 수 있는데, 이를 하지 않는 경우 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고 있으며, 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보게 됩니다.

 

그런데 위와 같은 묵시적 갱신의 경우에 임대인은 1년간 임차인의 임차기간을 보장해 줘야 되지만 임차인은 묵시적 갱신의 경우에 언제든지 계약해지를 임대인에게 통고할 수 있고 임대인은 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생되기에 보증금을 내줘야 됩니다.

 

단지 묵시적 갱신이 되었더라도 당사자 간에 합의에 의하여 새로운 계약서를 작성할 경우에는 임대인과 임차인은 새로이 작성된 계약서의 내용대로 구속받게 됩니다.

 

이전의 계약서상의 임대차기간이 2년으로 되어 있을 경우에 묵시적 갱신이 되어 이전과 동일한 계약조건으로 재연장 되었다고 임대인은 생각할 수 있으나 법적으로는 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있으며 이 때의 해지권은 강행규정이기에 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 법적으로 해지되어 임차인은 건물을 비워주고 임대인에게 보증금을 청구할 수 있게 됩니다.

 

만약 임차인이 임대차계약을 전조건과 동일하게 유지하기를 원하면 전 임대차계약대로 1년 동안 주장하고 월세를 올려 주지 않아도 됩니다.

 

이 경우 일부 임대인이나 임차인은 그러면 묵시적갱신으로 1년 연장된 후 재계약을 하지 못할 것이라 생각하시는 분들이 있습니다.

 

그러나 법적으로 임차인은 10년 동안 계약갱신요구를 할 수 있으며 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구하면 갱신을 해줘야만 됩니다.

 

상가건물임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.

 

다만 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하는 등의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 해당하는 사유)가 있는 경우에는 임차인은 갱신요구를 할 수 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

임차인이 가장 주의할 사항은 법적으로 보장된 계약갱신요구권에 의하여 10년 동안 보장받는다는 규정이 있다는 것을 알고 있기에 방심하면서 계약기간이 만료되는 시점까지 주장하면 되겠지 라는 잘못된 생각을 가지는 분들이 많다는 것입니다.

 

법은 임대차기간이 만료되기 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로 계약만료 1개월 시점이 지나 계약만료시점 사이에 주장을 할 경우 법적으로 보장받지 못한다는 것입니다.

 

즉 위 경우 임대인이 계약갱신을 거절하고 퇴거를 요구할 경우 비워줘야 되므로 꼭 계약갱신을 원할 경우에는 임대인에게 계약만료 1개월 전에는 갱신요구를 해야만 한다는 것을 주의하시기 바랍니다.