> 공증업무 > 기타서류공증


기타서류공증 상가임대차 확정일자와 상가를 전대할 경우 임차인의 우선변제권과의 관계
2018-12-12 17:33:46
황 동 주 <lawwoojin@korea.com> 조회수 33
106.243.71.178

 

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차계약서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여된다.

 

상가건물 임대차보호법과 동 시행령에 규정된 상가임대차계약서 확정일자 관련 조항은 아래와 같다.

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 규정하고 있고, 제5조 제2항은 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다라고 규정하고 있다.

 

우선변제권은 상가임차인이 대항요건인 인도 및 사업자등록과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.

 

확정일자를 신청하는 경우 확정일자신청서, 임대차계약서 원본, 주민등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류를 관할 세무서장에게 제출하면 되고, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우에는 확정일자신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 된다.

 

또한 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우에는 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청의사를 표시하여 제출할 수 있다(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제3항)

 

 

 

 

임차인이 상가건물을 인도 받고 사업자등록을 신청한 후 상가건물임대차계약서에 확정일자를 부여 받았다면 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변권이 생긴다.

 

상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사가 가능한지 여부에 대하여 판례는

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며,

그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로,

배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다고 하면서 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고,

이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다라고 하였다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)

 

그러므로 임차인이 사업을 폐업하고 상가를 전대할 경우 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 임차인이 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것이지만, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없는 것이라 하니 임차한 상가를 전대차할 경우 주의하시기 바랍니다.

 

 

 

 





Kangnamlaw Company. All Rights reserved.
서울 서초구 서초중앙로 148, 10층(서초동, 희성빌딩) 법무법인(유한)우일
대표자 박응석 외 3 l 02-752-3101 lawwoojin@korea.com사업자번호 104-81-88404