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기타서류공증 주택이나 상가에 대해 제소전 화해신청 대체할 명도공증(인도집행증서, 임차건물인도반환계약 공증)
2020-11-05 15:17:12
황 동 주 <lawwoojin@naver.com> 조회수 35
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임대차계약 기간이 만료된 경우 임차인은 임대인에게 임차한 주택이나 상가 또는 건물을 명도해야 할 의무가 있습니다.

 

또는 대부분의 임대차계약서 상에 명시된 임차인이 계속하여 임차료를 3회 이상 지급하지 못하였을 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권양도, 담보제공을 하지 못한다는 규정을 위반하였을 경우에는 임대차계약 해지조항에 해당하여 임대인은 임차인에게 임차한 주택이나 상가를 명도해 줄것을 요구할 수 있습니다.

 

임대차계약서 상에 해지조항에 해당하여 임대인이 임차인에게 명도를 요구하더라도 임차인이 임의적으로 임차한 주택이나 상가를 명도해 주지 않을 경우에는 임대인은 해지조항에 해당하는 근거를 가지고 명도소송을 진행하여야 합니다.

 

명도소송은 각 법원마다 소송기간이 조금씩 다른데 보통 짧게는 6개월부터 길게는 1년이 넘는 기간이 소요되고 소송을 진행하는 비용이 임대인에게 부담이 되기에 처음 임대차계약서를 작성하고 나서 바로 제소전 화해신청을 하는 경우가 많습니다.

 

제소전 화해는 개인간에 분쟁이 발생한 경우에 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송전에 법관앞에서 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말하며 분쟁당사자 중 일방이 신청함으로써 시작되며 제소전 화해신청이 적합할 경우 화해기일이 정해지고 법관이 양당사자를 소환하여 화해가 성립되면 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지게 됩니다.

 

이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 나중에 분쟁이 생겼을 때 소송이라는 부담을 짊어질 필요없이 화해조서만으로 강제집행 등의 처리를 할 수 있게 됩니다.

제소전 화해신청을 하면 법원마다 소요되는 기간의 편차가 있는데 서울중앙지방법원은 예전에는 6개월 정도가 소요되었으나 지금은 훨씬 더 많은 시간이 걸린다고 합니다.

 

임대차계약시점에 제소전화해신청을 하지 못했을 경우나 분쟁이 발생하여 제소전화해신청 후 화해조서를 받기까지 걸리는 시간이 너무 길어 이를 이용하기 적절치 못할 경우 공증사무소에서 인도집행증서를 작성하면 확정판결과 동일한 명도집행력이 부여됩니다.

 

공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 관하여 인도집행증서를 작성할 수 있습니다. 즉 임차주택이나 임차상가 등의 건물에 대하여 인도집행증서의 작성이 가능한데 임차건물인도반환계약 공정증서를 작성하기 위해서는 공증인법상 임대차관계 종료를 원인으로 하여야 하고 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되어야 합니다.

 

주택이나 상가에 대하여 임차건물인도반환계약 공정증서의 작성은 임대차계약의 종료가 공증시점으로부터 6개월 이내의 경우 또는 임대차계약의 종료시점이 6개월 이상 남아 있더라도 임대인과 임차인이 임대차 관계를 해지하기로 상호합의하여 공증시점으로부터 6개월 이내로 임차한 주택이나 상가를 인도하여 줄 것을 약속하면 인도집행증서의 공증이 가능합니다.

 

임대차계약의 해지조항인 임차료를 3회이상 지급하지 않았기 때문에 해지조건에 해당하여 명도공증을 신청할 수는 없고 공증시점으로부터 6개월 이내의 단서조항에 꼭 해당이 되어야 공증으로 인도집행증서를 작성할 수 있으며 인도집행증서를 작성할 경우 임대인이나 임차인의 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하도록 규정하고 있습니다.

 

임대인과 임차인이 임차한 주택이나 상가에 대하여 명도일자를 공증시점으로부터 3개월 이내로 하여 바로 명도를 하여야 될 필요성이 있고 임차인이 이것을 동의하여 공증을 하여준다면 명도소송이나 제소전화해조서에 비하여 소요되는 시간을 단축할 수 있으므로 명도공증을 이용할 이점이 있게 됩니다.

 

명도소송이나 제소전화해신청, 인도집행증서의 작성 등 임차주택이나 상가를 명도할 경우 가장 유념하여야 할 사항은 임차인이 건물의 점유를 제3자에게 넘긴 경우에는 제3자에 대하여 명도나 인도를 집행할 수 없게 됩니다.

그러므로 이런 경우를 대비하여 명도소송, 제소전화해신청, 명도공증을 할 경우 미리 점유이전금지가처분 신청을 하는게 필요합니다.

 

임대차계약이 만료되어 재연장하지 않기로 합의를 하거나 임대차계약기간이 많이 남아 있지만 서로간에 합의하여 임대차계약을 해지하기로 하였을 경우, 건물을 증축할 필요가 있을 경우, 임차료의 장기 미지급으로 인해 소송을 통하지 않고 어느정도의 기간유예를 주면서 나가는 것이 합의가 되었을 경우에는 공증을 이용하여 인도집행증서를 작성하면 명도집행력이 부여된 서류가 된다는 것을 참고하시기 바랍니다.

 

 





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